Calculadora de Hipoteca
Calcula tu cuota mensual completa: capital, interés, impuesto predial, seguro y PMI. Con tabla de amortización año por año.
Saldo en el Tiempo
Amortización Anual
| Año | Capital | Interés | Saldo |
|---|
¿Qué entra en una cuota de hipoteca?
Para la mayoría de quienes compran casa, la cuota hipotecaria es la partida más grande del presupuesto mensual. Y casi nunca es solo capital e interés. La cuota completa que los prestamistas llaman PITI suele tener cuatro componentes, y a veces dos más. Entender qué hay dentro y cómo cambia con el tiempo marca la diferencia entre un presupuesto que aguanta y uno que colapsa a los dos años.
- Capital: la parte que reduce el saldo del préstamo.
- Interés: el costo de pedir prestado, calculado cada mes sobre el saldo restante.
- Impuesto predial: suele pagarse a una cuenta de escrow cada mes y luego se libera anual o semestralmente al ayuntamiento.
- Seguro de hogar: también va por escrow normalmente, y casi todos los prestamistas lo exigen.
- PMI (seguro hipotecario privado): obligatorio cuando el enganche es menor al 20% del valor de la vivienda. Suele costar entre 0,3% y 1,5% del préstamo al año. Desaparece sola al llegar al 78% de loan-to-value.
- Cuota de comunidad: para condominios, casas adosadas y muchos fraccionamientos cerrados. Se paga directamente a la administración, no al prestamista.
La matemática detrás de tu cuota
La parte de capital e interés sale de la fórmula estándar de amortización:
M = P × [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ]
Donde M es la cuota mensual, P es el monto del préstamo, r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12), y n es el número total de pagos mensuales (años × 12). Se ve intimidante pero es interés compuesto al revés: despejas la cuota constante que paga exactamente el préstamo en n meses.
Por qué tus primeros pagos son casi todo interés
Esto es uno de los puntos peor entendidos de cómo funciona una hipoteca. En el primer año de una hipoteca a 30 años, la mayor parte de cada pago va al interés, no al capital. La razón: el interés se calcula sobre el saldo pendiente, que sigue siendo enorme. A medida que reduces el capital poco a poco, la parte de interés se encoge y la parte de capital crece. Esto acelera fuerte en la segunda mitad del préstamo.
$320.000 de préstamo, 6,5%, 30 años fijos
Tu cuota mensual de capital e interés: $2.022. Interés total a 30 años: $408.000. Más que el préstamo en sí.
Desglose del primer pago mensual:
- Parte de interés: $1.733 (86%)
- Parte de capital: $289 (14%)
Avanza al pago 240 (año 20):
- Parte de interés: $789 (39%)
- Parte de capital: $1.233 (61%)
Por esto vender una casa después de solo 3-5 años casi nunca genera equity real solo por los pagos. El equity que sí tienes viene de la subida de precios; el grueso de tus cuotas se fue al banco.
15 años vs 30 años: el verdadero trade-off
Una hipoteca a 15 años suele tener una tasa entre 0,5 y 1,0 puntos porcentuales más baja que la de 30 años. La cuota mensual es bastante más alta, pero el interés total a lo largo del préstamo es mucho menor, a menudo menos de la mitad. Comparación para $320.000:
| Plazo | Tasa | Cuota Mensual | Interés Total |
|---|---|---|---|
| 30 años | 6,50% | $2.022 | $407.889 |
| 20 años | 6,25% | $2.339 | $241.329 |
| 15 años | 5,75% | $2.658 | $158.392 |
La opción de 15 años ahorra $250.000 en interés a lo largo del préstamo comparada con la de 30. El detalle: esos $636 mensuales extra tienen que salir de algún lado. En 15 años, son $115.000 que no van a tu jubilación, fondo de emergencia ni otras metas. No hay respuesta única; la decisión correcta depende de qué otros compromisos financieros tienes y cuánta holgura de caja necesitas.
El truco del pago extra
No necesitas comprometerte a 15 años para captar la mayor parte del ahorro de interés. Agregar incluso un pago extra al capital por año a una hipoteca de 30 años suele recortar entre 4 y 6 años del plazo. Configurar pagos quincenales (mitad de la cuota cada dos semanas) genera automáticamente 26 medios pagos = 13 cuotas completas al año, en vez de 12. Mismo efecto.
Ejemplo: Sobre el préstamo de $320.000 al 6,5% a 30 años, sumar $200 extra de capital cada mes paga el préstamo en 22 años y 6 meses en vez de 30, y ahorra $117.000 en interés total. Es un retorno garantizado del 6,5% sobre cada dólar extra que envías. Mejor que muchos rendimientos de ahorro o bonos.
El impuesto predial y el seguro te pueden sorprender
Dos cosas que la gente subestima sistemáticamente: el impuesto predial puede subir más rápido que tu salario, sobre todo en zonas en pleno crecimiento, y el seguro ha subido entre 10 y 20% al año en muchas regiones por reclamaciones relacionadas con el clima. Tu PITI de hoy no es un número fijo: la I y la T probablemente crecerán. Haz una prueba de estrés corriendo la calculadora con el impuesto predial 30% más alto que el de hoy.
La regla del 28/36 para asequibilidad
Prestamistas y asesores financieros citan a menudo la regla del 28/36 para saber qué casa te puedes permitir:
- Regla del 28%: tu pago mensual total de vivienda (PITI + PMI + comunidad) no debería pasar del 28% de tu ingreso bruto mensual.
- Regla del 36%: tus pagos de deuda totales al mes (vivienda + auto + estudiantil + mínimos de tarjeta) no deberían pasar del 36% del ingreso bruto.
Un hogar con $120.000 brutos al año tiene $10.000 al mes. Por esta regla, la cuota máxima de vivienda son $2.800. Los prestamistas pueden pre-aprobarte cantidades mayores porque optimizan por lo que puedes pagar, no por lo que es sostenible. La diferencia suele importar más que la tasa que negocias.
Aviso casa-pobre: Estirarte al 35-40% del bruto en vivienda es la ruta más común para nunca tener dinero para emergencias, jubilación, vacaciones ni reparaciones inesperadas. El banco te lo presta. Eso no significa que debas pedirlo.
La matemática del refinanciamiento
Si las tasas bajan bastante después de que tomaste tu hipoteca, refinanciar con una tasa menor puede ahorrar dinero. Regla general: un refi tiene sentido si te ahorra al menos 0,75-1% en tasa y vas a quedarte el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre (típicamente 2-3% del monto). Divide los costos de cierre entre el ahorro mensual y obtienes los meses de break-even. Si vas a quedarte más que eso, el refi tiene sentido.
Errores comunes al comprar
- Apurar el monto máximo de la pre-aprobación. Los prestamistas pre-aprueban con ratios de deuda, no con tu estilo de vida real. La pre-aprobación es un techo, no una meta.
- Saltarse la inspección para ganar una guerra de ofertas. Ahorras $500 al principio, te puede costar $50.000 en daños no detectados. Casi nunca vale la pena.
- Ignorar el impuesto predial al comparar casas. Dos casas al mismo precio pueden tener costos mensuales muy distintos por las tasas del distrito escolar.
- Olvidar los costos de cierre. 2-5% del monto, al firmar. Sobre $320.000 son $6.400 a $16.000 que necesitas encima del enganche.
- Subestimar el mantenimiento. Presupuesta 1% del valor de la casa al año para mantenimiento corriente. A veces más en casas viejas.
- Tratar la cuota de comunidad como estática. Las administraciones suben cuotas con regularidad y pueden pasar derramas por proyectos grandes. Revisa los estados financieros recientes de la comunidad antes de comprar.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta casa me puedo permitir realmente?
La regla del 28/36 es la respuesta estándar: vivienda por debajo del 28% del ingreso bruto, deuda total por debajo del 36%. Una versión más estricta (la regla del 30% neto) mantiene la vivienda por debajo del 30% del ingreso neto. Esa segunda versión funciona mejor si pagas impuestos altos, porque parte del 28% bruto nunca llega a tu cuenta.
¿Conviene dar 20% de enganche?
El 20% evita el PMI y te da equity inmediato, pero no siempre es la mejor jugada. Si dar 20% vacía tu fondo de emergencia o te impide aportar a tu jubilación, suele ser más sensato dar 10-15%, conservar liquidez y aceptar el costo del PMI. El PMI desaparece solo cuando llegas al 78% de loan-to-value.
¿Qué diferencia hay entre APR y tasa de interés?
La tasa de interés es el porcentaje que pagas sobre el saldo. El APR (tasa anual equivalente) incluye comisiones del prestamista, costos de originación, seguro hipotecario y puntos, y expresa todo como tasa anual efectiva. Compara prestamistas siempre por APR, no por la tasa anunciada.
¿La calculadora incluye los costos de cierre?
No. Los costos de cierre se pagan una vez al firmar y suelen ser del 2 al 5% del monto del préstamo. Planéalos aparte como gasto inicial, encima del enganche.
¿Y los préstamos FHA, VA o USDA?
Esta calculadora maneja hipotecas convencionales a tasa fija. Los préstamos FHA tienen reglas distintas de seguro hipotecario (se paga como MIP y dura toda la vida del préstamo si el enganche es menor al 10%). Los VA no requieren PMI para veteranos elegibles. Los USDA tienen restricciones geográficas. La matemática del capital e interés es idéntica; solo cambia la línea del seguro.
¿Mejor abonar a capital o invertir el dinero extra?
Si tu tasa hipotecaria es 7% y puedes ganar 5% en una cuenta de ahorro de alto rendimiento o bonos, los pagos extra ganan matemáticamente. Si confías en que una cartera diversificada de acciones rinda 7% real a largo plazo, invertir gana. La mayoría parte la diferencia y hace las dos cosas.
¿Qué es el escrow?
Una cuenta de escrow es una cuenta que mantiene tu prestamista donde haces aportaciones mensuales para impuestos prediales y seguro de hogar. El prestamista paga esas facturas por ti cuando vencen. Casi todos los préstamos exigen escrow, sobre todo si el enganche es menor al 20%.
¿Cómo se actualiza el impuesto predial?
La mayoría de los condados en EE. UU. revalúan cada 1-5 años según valor de mercado. Algunos estados (la Proposición 13 de California) ponen tope a los aumentos anuales sin importar lo que haga el mercado. Revisa siempre las reglas específicas de tu condado o municipio.